Сделки с недвижимым имуществом имеют существенную стоимость, поэтому и нечистых на руку лиц, пытающихся обмануть доверчивых граждан, на рынке недвижимости всегда достаточно. Мошенничество в сфере недвижимости очень разнообразно, его схемы постоянно обновляются, а способы защиты становятся все более сложными. Что из себя представляют подобные деяния в сфере недвижимости в 2017 году, как можно защититься от аферистов, расскажем в этой статье.
Виды мошенничества на рынке недвижимости
Мошенничество - это хищение чужого имущества или приобретение права на него путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ).
В сфере недвижимости чаще всего используются следующие виды преступных схем:
- инсценировка строительства жилого дома, когда заключается договор долевого участия либо договор на возведения строения коттеджного типа, однако позже оплативший подряд заказчик выясняет, что:
- земельный участок, на котором осуществляется строительство, не оформлен должным образом, а потому отсутствует возможность продолжать работы;
- у строительной организации (индивидуального предпринимателя) отсутствует соответствующее разрешение СРО (саморегулируемой организации), позволяющее производить определенные виды работ;
- не получено разрешение на строительство дома в надзорных структурах, либо не согласован в окончательном варианте проект возведения;
- застройщик находится на стадии, предшествующей его банкротству;
- заключение сделки купли-продажи на один объект недвижимости с несколькими не взаимосвязанными лицами и получение от них стопроцентной оплаты до регистрации договора. Такой вариант возможен и с вводящейся в эксплуатацию недвижимостью, и с жильем вторичного рынка;
- распродажа квартир либо их продажа путем аукциона, когда потенциальный покупатель попадает под психологический прессинг проработанной рекламной атаки и в ажиотаже приобретает, как ему кажется, выгодный вариант объекта недвижимости. В результате:
- качество жилья не соответствует тем денежным средствам, которые были за него уплачены;
- продавец оказывается неправомочным лицом, и сделка не регистрируется в Росреестре, хотя денежные средства по ней уже переведены мошеннику;
- продавец объявляет себя банкротом;
- мнимая продажа - это заключение сделки с лицами, у которых нет соответствующих правомочий. Особенно часто подобное происходит в случаях найма квартир, которые сдаются не самими собственниками и без должным образом оформленной доверенности. Иногда оформляются сделки купли-продажи, а факт незаконности действий продавца выясняется при государственной регистрации договора и перехода права собственности;
- юридическое (документальное) оформление сделки с недвижимостью, которое не соответствует ее фактическим условиям. Факт обмана раскрывается уже после регистрации, когда выясняется, что покупатель отказывается, например, доплатить оговоренную сумму, или продавец не хочет осуществлять значимые действия, которые не были указаны в договоре;
- обман собственников недвижимости, которые не ограничены в дееспособности, но в силу возраста, воспитания, состояния здоровья психологически уязвимы. Это вхождение в доверие к пенсионерам либо спаивание лиц, склонных к употреблению алкоголя. В результате мошенникам отписывается недвижимость на невыгодных для владельцев имущества условиях;
- непредоставление жилья лицам (сиротам, очередникам, льготникам и т.п.), которым оно положено в силу программ государственных гарантий. Чаще всего в действительности в муниципальном фонде жилье имеется (что, разумеется, не афишируется), но используется в целях, имеющих меньшую значимость, чем обязательства перед незащищенными слоями населения.
Способы защиты и предотвращения
Минимизировать риски при сделках с недвижимостью надежнее всего путем обращения к юристу, специализирующемуся на проверке чистоты подобных операций.
Обратите внимание!
Бытует мнение, что юридическая чистота сделки проверяется нотариусом, если он заверяет договор. Однако это неверно. Нотариус проверяет лишь четко установленные параметры и документы, но это не гарантирует, что ваши права не будут нарушены.
Нет четко прописанных правил, на что именно необходимо обращать внимание, чтобы исключить мошенничество при конкретной сделке. Это связано не только с большим разнообразием условий договоров купли-продажи, но и с историей объекта недвижимости (информацией о лицах, которые им обладали, технических характеристиках). Важно учитывать ситуацию на самом рынке недвижимости (от ценовой политики до проектов муниципалитетов по использованию земельных участков, на которых расположено строение). Юрист соизмеряет сделку с налоговой нагрузкой, которая последует после ее совершения для обеих сторон и т.д.
Чтобы самостоятельно подстраховаться от возможного мошенничества со стороны продавца или покупателя, как минимум необходимо:
- любую сделку с недвижимостью оформлять письменно, тщательно анализируя все условия подписываемого договора. Если договор оформляется с риэлтором, посреднической компанией, акцентировать внимание на их обязательства и мерах ответственности за неисполнение условий соглашения;
- проверять перед сделкой объект недвижимости по базе Росреестра, чтобы узнать, кто и какие права на него имеет, а также определить действительный статус недвижимости, возможные обременения и ограничения по сделкам с ней;
- проверять правоспособность лиц, с которыми заключаются договоры. Нотариальные доверенности следует сверять со сведениями в реестре, чтобы убедиться в том, что они не были отозваны;
- проверять дееспособность лица, с которым планируется заключить сделку. Мнение, что достаточно попросить показать водительское удостоверение, ошибочно. В случаях, когда есть основание подозревать, что в силу возраста, внешних поведенческих проявлений лицо не вполне адекватно, стоит его попросить взять справку в психоневрологическом диспансере;
- принимая недвижимость либо передавая ее стороне сделки по акту приема-передачи, нужно в деталях описывать объект, включая не только внешние характеристики, но и состояние коммуникаций, пр.;
- проверять наличие согласия сособственников на планируемую сделку, супруги (супруга) - если объектом сделки является нажитая в браке недвижимость, органа опеки и попечительства, каждого родителя - если затрагиваются интересы несовершеннолетнего;
- оставлять себе экземпляры всех документов, которые подписываются сторонами, предварительно сверив их с экземплярами второй стороны сделки;
- при заключении договора купли-продажи недвижимости проверить его историю на наличие потенциальных претендентов на право собственности в лице наследников, на пожизненное проживание в лице граждан, ранее отказавшихся от участия в приватизации. Следует также проверить наличие регистрации в жилье иных лиц, особенно малолетних детей (всех их придется снимать с регистрационного учета в судебном порядке в случае отказа от добровольного снятия). Запросить информацию о наличии задолженности по капремонту (она перейдет на нового владельца), а также по всем платежам, связанным с недвижимостью, чтобы в последующем не отвечать по чужим долгам;
- до заключения договора с потенциальным застройщиком проверить: наличие у него разрешения на строительство, права собственности (владения, распоряжения) на земельный участок (и сроки действия этих прав), разрешения СРО;
- убедиться в устойчивом финансовом положении застройщика, с которым планируется заключить договор, наличии у него судебных дел, в которых он является ответчиком;
- не поддаваться на уговоры стороны сделки и не указывать недостоверную информацию в договоре. Все, что будет в плюс одной стороне, станет минусом для другой. Например, если вы как продавец занизите в договоре стоимость объекта недвижимости, чтобы уплатить меньший налог с дохода, после оформления сделки покупатель не доплатит устно оговоренный остаток. Если, наоборот, завысите сумму, увеличится налоговая нагрузка;
- до подписания договора по сделке с недвижимостью следует тщательно сверять реальное состояние квартиры с технической документацией на нее, в том числе на наличие незаконных перепланировок;
- не стоит передавать всю сумму по сделке до государственной регистрации договора либо до выполнения второй стороной оговоренных условий (если регистрации договора не требуется). При купле-продаже желательно подстраховаться, например, путем использования банковских ячеек для передачи денег, когда продавец не может получить оплату, пока не прошла государственная перерегистрация прав.
Обратите внимание!
Если мошенничество идет со стороны чиновников - обращайтесь с заявлением в прокуратуру. Это не только позволит инициировать проверку, но и даст материал для действенного обращения в суд при необходимости.
Каждая сделка с недвижимостью отлична от других. Проверка должна быть тщательной, потому что можно потерять не только деньги, но и саму квартиру или дом. Если вам нужна помощь - обращайтесь, вас проконсультируют опытные юристы. Связаться с нами можно по указанным номерам телефонов или оставив сообщение на сайте.
