В жилищной сфере мошенничество является самой актуальной темой и подпадает одновременно под несколько статей уголовного, гражданского и административного кодекса РФ. Никто не застрахован от случаев обмана со стороны продавца, покупателя или риэлтора. Чтобы знать свои права и понимать правомерность всех действий, ознакомимся в нашей статье с основными способами мошеннических действий в данной сфере.
Схемы мошенничества при купле-продаже
Риск стать жертвой мошенников при совершении сделок купли-продажи высок. На 2017 год рейтинг схем популярных афер с недвижимым имуществом включает:
- мнимое строительство объекта.
Вкладчику показывают первые этапы работ и принимают взнос. В последствие, стройка «замораживается», а застройщик оказывается не лицензированным лицом и просто исчезает вместе с деньгами или обещает продолжить работы, что чаще всего является просто обещанием;
- перебор с жильцами.
Удобная и популярная схема, при которой при вводе дома в эксплуатацию на одну квартиру претендует несколько жильцов; риэлторы якобы покупают жилье и перепродают его новым участникам, но не расплачиваются с собственниками новостроек; застройщик вынужден отозвать неоплаченные квартиры и повторно выставить на продажу;
- распродажа жилой площади на стадии завершения строительных работ.
Схема, при которой покупатель убежден, что получит законные метры, а целью застройщика является фиктивное банкротство и скрытие полученного вознаграждения;
- привлекательные цены и визуальное изучение жилплощади.
Это провоцирует доверчивость покупателей и скорую оплату по сделке с недвижимостью. Результат такой аферы - «владелец» узнает о недействительности документов, так как агентство не имеет лицензии для проведения операций купли-продажи, а сами виновники уже давно исчезли;
- скрытые жильцы, которые были выписаны временно - по закону имеют право обратной регистрации даже при перепродаже квартиры другим собственником;
- жилищные пирамиды имеют привлекательные условия - скидка на жилье до 40-50% и вовлечение в данную махинацию еще 2-3 человек, которые также должны внести какую-то сумму задатка и в результате остаться без денег и жилья;
- дарение вместо купли-продажи мотивируется мошенниками, как сделка по меньшей ставке. По закону такой документ может быть обжалован и расторгнут в течение 1 года;
- продажа «воздуха».
Продажа недвижимости фирмой, которая не имеет отношения к строительному процессу, а заключенный договор не соответствует установленному регламенту. Итог - сделка признается недействительной;
- подставное лицо:
- документы гражданина (покупателя) подлинные;
- продавцом выступает подставное лицо, имеющее внешнее сходство с реальным владельцем квартиры;
- настоящий собственник подает в суд;
- договор признается недействительным;
- покупатель теряет право на жилье и деньги;
- мошенники получают свои доли за совершенную аферу;
- занижение реальной стоимости с целью снижения налоговой ставки (обычно 1 млн. руб.), что освобождает от обязательного платежа в размере 13%.
При расторжении договора по инициативе налоговой инспекции и по иным причинам, покупателю будет возвращена только та сумма, которая фигурирует в документах, если нет иных доказательств платежа (расписка, нотариально заверенный документ и прочее);
- сговор между бывшим владельцем и продавцом.
Сделка купли-продажи регистрируется в Росреестре, а затем объявляется бывший собственник. Он предъявляет претензии о невыполнении обязательств покупателем (нынешним продавцом) - задолженность по коммунальным услугам, непогашенный долг за квартиру и прочее. Судом оспаривается право собственности, а договор признается недействительным, а новый владелец теряет право на недвижимость и параллельно - свои деньги, которые можно попытаться вернуть через суд;
- продажа жилья недееспособным лицам (ст. 171 ГК РФ), к которым относятся наркоманы, люди с психическими и неврологическими отклонениями и т.д.;
- хозяин умер, квартира продана.
Такая схема мошенников имеет несколько ступеней - после смерти собственника нет наследников; квартира должна перейти государству, но аферисты оформляют по сговору с нотариусом доверенность на продажу жилья; помещение быстро продается, а представитель собственника исчезает; пострадавшая сторона - покупатель, права которого являются недействительными согласно ст. 188 ГК РФ;
- выморочное имущество.
Актуальная афера, которая встречается в судебной практике по всем регионам РФ. Мошенники имеют связи с работниками паспортных столов, что помогает им найти одиноких граждан, не имеющих наследников. После смерти гражданина подделываются документы и регистрируется жилплощадь. Квартира чаще всего сразу же перепродается, а афериста найти крайне сложно.
Также на рынке недвижимости остается популярной схема обмана добросовестных граждан при аренде жилья, что особенно процветает в сезон заселения студентов и курортных городах. Какие схемы можно встретить:
- сдача несуществующего жилья по предоплате - адрес есть, а дома нет;
- срок заселения в агентстве постоянно откладывается, а первый взнос уже уплачен. Тоже распространенная афера, при которой, агентства являются однодневками и просто растворяются в крупном мегаполисе;
- сдача квартиры без согласия совладельца или единственного собственника - в данном случае договор расторгается по закону, а съемщик остается без денег и жилья;
- многоразовая аренда жилплощади подразумевает официальный съем квартиры мошенником и одновременную сдачу этого жилья нескольким людям.
Данный список актуальных на сегодняшний день схем не является полным. Чтобы не стать жертвой обмана, лучше заключать договор аренды, купли-продажи или иной сделки с недвижимостью в известной юридической конторе после изучения документов опытным юристом.
Обратите внимание!
Истребовать имущество из незаконного владения собственник вправе на основании ст. 301 ГК РФ.
Как доказать мошенничество в жилищной сфере?
Если вы стали жертвой обмана, то не следует паниковать и пытаться восстановить справедливость путем угроз и насилия в отношении виновного. Правильное решение - заявление в правоохранительные органы по месту совершения аферы.
При разбирательстве мошенничества в сфере недвижимости, преступник может быть осужден по следующим статьям:
- ст. 159 УК РФ - мошенничество;
- ст. 159.1 УК РФ - афера при ипотечном кредитовании;
- ст. 170 УК РФ - незаконные сделки с имуществом (регистрация);
- аферы в долевом строительстве - ст. 200.3 УК РФ и т.д.
При обращении в полицию, кроме заявления, следует иметь неоспоримые доказательства незаконной сделки - платежные документы, договора и экспертизы, свидетельские показания, подтверждение факта передачи денег преступнику лично или перевод на карту, счет в банке, видеосъемка переговоров и подписания документов.
Если доказательств недостаточно, то дело может быть даже не возбуждено. В таком случае лучше приложить максимум усилий и привлечь к делу квалифицированных адвокатов, которые помогут подготовить пакет документов и представить ваши интересы в суде.
