Сделка купли-продажи недвижимости сопряжена с высокими рисками для покупателя и продавца. Учитывая высокую стоимость жилья, низкую юридическую грамотность населения в вопросах заключения сделок, рынок недвижимости популярен среди мошенников.
Схемы мошенничества при купли-продажи квартиры в 2017 году
Одни из самых популярных - мошенничества, совершаемые «черными риелторами». Жертвами преступников, как правило, становятся социально-незащищенные граждане: пенсионеры, сироты, которым недавно исполнилось 18 лет, и они получили квартиру от государства, алкоголики. Цель преступной схемы – получение квартиры с целью перепродажи. Для этого они:
- заключают договор с собственником по сильно заниженной цене и переселяют жертву на окраину в жилье, непригодное для проживания;
- используя психотропные вещества, заставляют собственника подписать договор дарения на подставное лицо и выселяют жертву на улицу;
- «вычисляют» одиноких пенсионеров без родственников и после их смерти на основании поддельных завещаний получают квартиры в наследство;
- войдя в доверие к потерпевшему, получают в свое распоряжение оригиналы документов и паспорт жертвы, на их основании делают генеральную доверенность на подставное лицо, которое продает квартиру;
- под видом договора ренты с пожизненным содержанием мошенники дают одиноким пенсионерам на подпись генеральную доверенность на распоряжение их жилой площадью. Доверенность заверяется у нотариуса-соучастника.
Также часто используются следующие схемы:
- двойная продажа жилого объекта;
- продажа квартиры с «ошибочным» адресом. Цель аферы - продать квартиру в плохом состоянии по цене жилья с хорошим ремонтом. Данная схема совершается в районах с однотипной застройкой, где незнакомому с местностью человеку легко запутаться в похожих друг на друга домах. В соседнем доме от того, где расположена продаваемая квартира, преступник арендует аналогичное жилое помещение в хорошем состоянии и показывает его потенциальным покупателям. Чтобы не возникло подозрений, аферист меняет табличку на двери и иногда даже доме. Покупатели, как правило, обнаруживают «подмену» только после заключения сделки;
- сокрытие продавцом информации о том, что он состоит в браке либо состоял на момент покупки квартиры, и продаваемое жилье на момент заключения сделки является общим совместным имуществом. Опасность данной ситуации заключается в том, что второй собственник жилого помещения может признать сделку незаконной в течение 3 лет после того, как узнает о том, что его право нарушено;
- продажа квартиры, в которой есть зарегистрированы граждане, имеющие пожизненное право пользования. Лица, которые отказались от своих долей при приватизации квартиры, приобретают пожизненное право пользования жилым помещением. Выписать таких граждан можно только через суд, причем судебная практика неоднозначна. Если такое лицо будет настаивать на том, что проживает в квартире постоянно, не выезжало на длительное время, исправно вносит коммунальные платежи, то суд часто встает на его сторону и отказывает в выселении;
- продажа квартиры по заниженной стоимости. Для снижения налогооблагаемой базы стороны сделки часто указывают стоимость квартиры 1 миллион рублей, а остальные деньги передаются по расписке.
Обратите внимание! При признании сделки недействительной суд обязывает продавца вернуть покупателю только денежные средства, указанные в договоре.
Иногда используется сокрытие информации о наследниках. При покупке квартиры, которая досталась в наследство, всегда есть риск, что продавец скрыл информацию о жилье от других потенциальных наследников. Несмотря на то, что срок вступления в наследство - 6 месяцев, родственники могут объявиться и позднее с заявлением о восстановлении срока.
Возможна также продажа квартиры по поддельным документам. То, что документы фальшивые, становится понятно только при регистрации сделки в Росреестре. Мошенники получают от покупателя предоплату до регистрации и пропадают в неизвестном направлении. Как показывает статистика, найти мошенников, работавших по поддельным паспортам, правоохранительным органам удается не всегда.
Еще одна схема злоумышленников - продажа квартиры недееспособным лицом. Если лицо в судебном порядке признано недееспособным, то оно не имеет право самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Недееспособным гражданам назначаются опекуны, а сделки, совершенные таким гражданином лично, могут быть признаны в суде незаконными.
В соответствии с российским законодательством граждане могут заключать договоры ренты с пожизненным содержанием. Согласно договору одна сторона передает свое жилье в собственность плательщика ренты, который обязуется пожизненно содержать гражданина и ухаживать за ним.
Собственник жилья может при нарушении обязательств рентным должником расторгнуть договор, при этом плательщику ренты затраченные средства не возвращаются. Как правило, суды в таких ситуациях встают на сторону пенсионеров.
В отдельную группу стоит выделить мошеннические схемы на рынке первичного жилья:
- заключение с покупателем договора купли-продажи векселя, предварительного договора купли-продажи недвижимости, дополнительного соглашения;
В соответствии с российскими законами только договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) дает право собственности на квартиру в новом доме. На основании ДДУ дольщик имеет право требовать документы на жилую площадь после сдачи дома в эксплуатацию. При невыполнении обязательств застройщиком можно требовать расторжение договора либо выплату компенсаций через суд. Предварительный договор купли-продажи либо договор купли-продажи векселя такого права не дает;
- мошенники проводят двойные сделки.
Злоумышленники продают один и тот же объект недвижимости сразу нескольких покупателям по предварительному договору купли-продажи;
- обман с оплатой.
Дольщику следует помнить, что внесение денежных средства за свою долю должно быть только в безналичной форме. Передачу денежных средств представителю застройщика наличными средствами можно оспорить и признать не существовавшей. В такой ситуации дольщик может лишиться и денежных средств, и жилого помещения;
- продажа фиктивным продавцом.
Мошенники предоставляют на подпись покупателям договоры долевого участия, в которых в качестве продавца указан не застройщик, а сторонняя организация, которая с их слов входит в строительный холдинг. После получения денежных средств от доверчивых покупателей мошенники закрывают офис и «пропадают» с денежными средствами. В результате покупатели не могут получить свои квадратные метры, так как с настоящим застройщиком они договора ДДУ не заключали.
Как не стать жертвой мошенников?
Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости:
- не передавайте риэлторам для оформления сделки без вашего присутствия оригиналы документов и паспорт;
- не подписывайте генеральной доверенности на квартиру на имя риэлтора;
- во избежание аферы с «ошибочным» адресом старайтесь встречаться с риэлтором перед просмотром на нейтральной территории, а перед этим рекомендуем сначала на карте, а потом непосредственно на месте самостоятельно найти нужный дом;
- проверяйте правоустанавливающие документы на жилой объект;
- проверяйте дееспособность продавца.
Справка о том, что лицо не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, может быть выдана только лично гражданину. Поэтому перед заключением сделки рекомендуем попросить продавца предоставить такую справку.
Нотариус при удостоверении сделки обязан убедиться в дееспособности граждан, обратившихся к нему за совершением нотариального действия.
Проверьте полномочия лица, совершающего сделку. В соответствии с законом собственник жилого помещения может доверить право подписи другому лицу при совершении сделки.
Обратите внимание! Доверитель имеет право в любой момент отозвать доверенность, в том числе после сдачи документов на регистрацию в Росреестр. В этом случае все действия, совершенные по доверенности, будут признаны недействительными.
Если сделка совершается по доверенности, то следует обратиться в нотариальную контору, где документ выдан: проверить наличие лицензии у нотариуса, узнать, не был ли украден бланк доверенности. Со списком действующих нотариусов можно ознакомиться на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Ознакомьтесь с выпиской из домовой книги. Выписка бывает 2 видов: простая и расширенная. Простую выписку может получить собственник жилья либо лицо, в нем зарегистрированное. В таком документе содержится информация о жильцах, которые зарегистрированы в квартиры на момент получения выписки. В расширенной версии указаны сведения о всех когда-либо зарегистрированных в жилом помещении людях, в том числе временно выбывших в связи с прохождением службы в армии либо находящихся в местах лишения свободы.
Получить законным способом расширенную выписку невозможно, так как документ отказываются выдавать на основании Федерального закона «О персональных данных» от 27.07.2006 №152-ФЗ. Как показывает практика, риэлторы получают выписки благодаря своим связям, в нарушение закона.
Получите выписку из ЕГРН. Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости, касающиеся непосредственно объекта недвижимости, являются общедоступными, и любой желающий может заказать выписку в Росреестре. Узнать о владельцах квартиры на момент заключения сделки и основных характеристиках объекта можно за 400 рублей (стоимость документа в бумажном виде).
Размер платы за получение выписки, где будут указаны все переходы прав на интересующий объект недвижимости, - 400 рублей для физических лиц.
Важна также проверка наличия права на продажу у продавца. При продаже квартиры, которая куплена в браке, нужно согласие второго супруга, в том числе и в случае расторжения брака, если имущество после развода не было разделено.
