Чтобы обезопасить себя от последствий нарушения контрагентом договора купли-продажи недвижимости, можно воспользоваться такой гражданско-правовой мерой как задаток при покупке квартиры, который отличается от аванса и залога. Как составить договор задатка при покупке квартиры?
Что такое задаток на квартиру
Задаток при покупке квартиры подразумевает передачу потенциальным покупателем части стоимости недвижимости в счет уплаты цены, подтверждения намерений приобрести имущество и обеспечения обязательства.
Принимая задаток и заключая договор задатка, продавец обязуется не отчуждать определенный объект недвижимости в собственность иному лицу. Данный институт регулируется положениями Гражданского Кодекса РФ. Заключение договора задатка в письменной форме по требованию пункта 2 статьи 380 ГК РФ, а также сам платеж осуществляются до заключения договора купли-продажи.
Отличия задатка от аванса
Законодатель не дал понятию "аванс" определения. Несмотря на это, он упоминается в некоторых нормативных правовых актах: в статье 162.1 Налогового кодекса РФ или в пункте 3 статьи 380 ГК РФ. Согласно норме ГК, когда возникают сложности с определением правовой природы суммы, переданной в счет договорных платежей, ее считают не задатком, а авансом, пока не будет доказано обратное.
Обратите внимание! Обратное, по мнению Верховного суда РФ, может быть доказано путем письменного оформления договора по правилу пункта 2 статьи 380 ГК РФ.
И аванс, и задаток могут быть выражены исключительно в денежной форме, а также выплачиваются в счет договорных платежей до совершения сделки. Но они имеют ряд отличий:
- цель внесения задатка, помимо предварительной оплаты, - обеспечение исполнения платежа. При неисполнении договора по вине одной из сторон, она уплачивает сумму задатка контрагенту.
- лицо, получившее задаток от виновной стороны, имеет право не отдавать деньги и наоборот - при виновности получателя, на него возлагается обязанность уплатить контрагенту двойную сумму задатка. Если не исполняется договор, по которому был внесен аванс, сумма последнего возвращается в любом случае, на основании статьи 1102 ГК РФ.
- задаток можно провести при заключении любого вида договора, а аванс уплачивается только при возникновении денежного обязательства.
Какой задаток берут при продаже квартиры
Размер задатка будет зависеть от цены квартиры. На практике это 5-10 процентов от стоимости недвижимости, но может быть установлена и фиксированная сумма. При определении доли задатка нужно руководствоваться тем, насколько серьезным лишением станет потеря договоренностей.
Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя
Чтобы покупателю избежать неблагоприятных последствий, рекомендуется заключить соглашение о задатке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или в виде условия в предварительном договоре, заключаемом по правилам статьи 429 ГК РФ.
Важные моменты при составлении договора задатка
Договор должен быть составлен в письменном виде - такая форма наделяет платеж по нему обеспечительной силой. А также следует заверить его нотариально. С момента подписания такого документа, государственная регистрация договора купли-продажи становится невозможной до внесения полной суммы договора.
Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры
Типовой договор задатка содержит:
- ФИО и паспортные данные сторон;
- указание на предмет будущего договора купли-продажи - однозначные идентификационные данные недвижимого имущества или его части: наименование, назначение, адрес, этаж, общая площадь;
- сумму задатка в виде процента или конкретной суммы, цифрами и прописью, а также способ его передачи: наличный или безналичный;
- указание на характер платежа;
- указание на обязанность сторон в определенный срок заключить договор купли-продажи - может и не включаться, если стороны подписали предварительный договор;
- срок возврата задатка, если обязательство будет нарушено продавцом;
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора;
- подписи сторон.
Отличие задатка от залога
Залогу в общем смысле посвящен параграф 3 главы 23 ГК РФ, а залогу недвижимости - Федеральный закон №102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Смысл залога также в обеспечении обязательства. Но в отличие от аванса и задатка, он не несет платежной функции.
Обратите внимание! Данная мера предполагает наложение обременения в пользу кредитора на имущество должника, которое при неисполнении последним обязательств по договору будет реализовано.
Вырученные средства пойдут в счет уплаты долга. В случаях, определенных законом или прописанных в договоре, предмет залога переходит в собственность кредитора, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 334 ГК РФ. По правилам той же статьи залогодержатель обладает преимущественным правом на удовлетворение денежного требования перед прочими кредиторами залогодателя.
Когда возможен возврат залога при покупке квартиры
Прекращение залога, а вследствие этого и его возвращение, возможны в случаях, указанных в статье 352 ГК РФ:
- обеспеченное залогом обязательство прекращено;
- прекращен договор залога;
- есть риск потери или повреждения заложенного имущества на основании действий или бездействия залогодержателя и вынесено соответствующее решение суда.
Данный перечень может быть дополнен договором между сторонами.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры
Для правильного оформления задатка рекомендуется предварительно провести переговоры. Чтобы платеж однозначно имел статус задатка, следует заключить соглашение о нем, как приложение к предварительному договору.
Обратите внимание! Отсутствие договора задатка может быть расценено судом, как намерение сторон провести авансовый платеж, что снимает со сторон ответственность.
Какие документы нужны для оформления задатка
Для оформления задатка необходимы оригиналы удостоверительных документов сторон - паспортов, и оригиналы документов на квартиру. Эти данные вносятся в договор залога. Следует оформить расписку в получении продавцом денежных средств. В ней указываются ФИО и паспортные данные сторон, данные договора задатка, отмечается факт передачи именно задатка, дата передачи, краткое описание недвижимости, подпись продавца. Расписка составляется в присутствии покупателя от руки.
