Базовый принцип гражданского законодательства РФ – свободное распоряжение своим имуществом. Это право ограничивается в случаях, предусмотренных законом. Например, если эксплуатация собственности одним лицом ущемляет права других лиц. Спорные случаи возникают, когда один и тот же объект, принадлежит одновременно нескольким людям. Распоряжение общей собственностью регулируется законом. Как продать часть квартиры в долевой собственности? Как получить кредит под залог части квартиры или оформить договор дарения части квартиры.
Что такое долевая собственность?
Долевая собственность — форма общей собственности нескольких лиц. За ее участниками закреплена определенная доля от всего объекта. Её часть может быть выделена физически: организованы отдельные входы, части не зависят друг от друга и каждый из владельцев не пользуется долей другого.
В случае с квартирой в многоквартирном доме такое физическое разделение осуществить сложно, поэтому доли каждого из оформлены документально. Оба собственника пользуются квартирой, но по документам каждый из них обладает только половиной. Количество долей, как и количество собственников, может быть разным.
Помимо долевой собственности существует еще и совместная собственность. Она предполагает, что каждый из владельцев, если их больше одного, является собственником всего объекта целиком. Это частный вид общей собственности, устанавливаемый только в отдельных случаях. Например, когда речь идет об общей собственности супругов.
Обратите внимание! По общему правилу, всякая общая собственность является долевой.
Можно ли продать долю в квартире?
Будучи собственником доли в квартире, лицо вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью. Статус общей собственности обязывает владельца доли учитывать права и интересы других собственников. Продажа доли в квартире, по сравнению с продажей объекта целиком, имеет ряд особенностей.
Как продать по закону долю в квартире
Продажа доли в квартире оформляется, как продажа недвижимости при помощи договора купли-продажи. Если собственник одной из долей хочет продать свою, он не имеет права выбирать покупателя произвольно, так как собственники остальных долей обладают преимущественным правом на приобретении этой доли. Прежде чем выставлять долю на общую продажу, следует предложить покупку собственникам остальных долей в квартире.
Обратите внимание! Делать это необходимо официально: направить письменный запрос по почте с обязательным уведомлением о вручении адресату. Можно вручить письменное предложение о приобретении доли лично под роспись.
Предложение воспользоваться преимущественным правом покупки доли в квартире должно содержать указание о намерении собственника продать долю, и условия, на которых он собирается это делать. Собственникам остальных долей, на принятие решения о согласии или отказе, выделен один календарный месяц.
Официальным отказом является предоставление нотариально удостоверенного документа. Если собственник другой доли ответит в простой письменной форме, отказ может быть принят нотариусом при удостоверении сделки по продаже доли. Нотариус может запросить у другого собственника подтверждение его отказа.
Обратите внимание! Бездействие других собственников признается отказом. Это обстоятельство отражается в договоре купли-продажи доли.
Перечень необходимых документов
Для продажи доли в квартире необходимы:
- Паспорт продавца и покупателя;
- Договор купли-продажи, заверенный нотариально. Это правило распространяется и на случаи, когда все собственники отчуждают свои доли по одной сделке;
- Согласие собственников остальных долей в квартире;
- Согласие второго супруга. Если доля находится в совместной собственности супругов;
- Если доля находится в собственности несовершеннолетнего: паспорт его представителя и согласование органа опеки и попечительства;
- Документы на недвижимость: свидетельство о собственности, договор о приобретении, кадастровый паспорт.
Как продать долю в квартире без согласия других собственников?
Оформить сделку по продаже доли в квартире без согласия других собственников по закону невозможно. Однако долю, без согласия других собственников, можно подарить, оформив договор дарения на нового собственника. Риск данной манипуляции с недвижимостью в том, что дарение может быть признано недействительной сделкой, скрывающей реальные отношения сторон.
Некоторые продавцы, чтобы принудить собственников разрешить ему продать квартиру, намеренно завышают стоимость своей доли.
Обратите внимание! Подобные юридические схемы не являются безупречными и могут быть оспорены. Купля-продажа доли, с точки зрения закона, может быть чистой только при наличии официального согласия собственников других долей.
Как подарить часть квартиры родственнику?
Договор дарения допустим без согласия собственников других долей. Их преимущественное право на покупку не распространяется не получение в дар. Лицо, в собственности которого находится квартира или доля в ней, вправе подарить ее без уведомления других дольщиков.
Договор дарения части квартиры
Договор дарения доли в квартире заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению.
В договоре следует отразить следующие пункты:
- время и место заключения;
- ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого,
- реквизиты объекта, передаваемого в дар: адрес и кадастровый номер квартиры, размер выделяемой доли;
- реквизиты документов, устанавливающих права дарителя на квартиру.
Обратите внимание! Переход права собственности на объект недвижимости, в том числе на его часть, подлежит государственной регистрации.
Можно ли приватизировать часть квартиры?
Приватизация — процесс оформления права на объект недвижимости, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Инициировать приватизацию могут лица, проживающие в квартире по договору социального найма.
Если квартира находится в совместном владении нескольких лиц, она может быть приватизирована в общую собственность, или одним из владельцев в единоличную собственность. Объект недвижимости должен приватизироваться целиком. Приватизировать только его часть, а остальное оставить в государственной собственности невозможно.
Если другие совладельцы не хотят приватизировать объект на себя и не согласны отдать его целиком другому проживающему, единственным выходом является размен квартиры на несколько отдельных.
Кредит под залог части квартиры
Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно оформить покупаемую недвижимость, или на находящуюся в собственности, заложив ее. Заложить можно объект целиком, или его часть.
Условия предоставления кредита под залог доли в квартире
Залог недвижимости для банка — страховка, на случай если заемщик не будет платить по кредиту. Одним из условий принятия недвижимости в залог является ее ликвидность. Банк должен быть уверен, что в случае невозврата долга, он сможет продать объект залога.
Обратите внимание! Кредитные организации редко принимают в залог долю недвижимости, если она не выделена физически.
Можно отдать в залог часть дома, обособленную от остального объекта, или одну комнату в квартире, но если доля не поддается выделению физически, заложить ее будет сложно.
Как взять кредит под залог части квартиры?
Для получения кредита под залог доли в недвижимости следует обратиться в банк. Лучше выбрать крупный банк: ВТБ, АльфаБанк, Сбербанк. Обращение осуществляется с подачей заявления на выдачу кредита и пакетом документов:
- паспорт;
- документы на долю в квартире;
- сведения о заработке, справку 2-НДФЛ;
- копию трудовой книжки;
- документы о семейном положении: свидетельство о браке, о разводе.
Для принятия решения кредитор может потребовать дополнительные документы.
Обратите внимание! Банк является коммерческой организацией и самостоятельно принимает решение о выдаче или отказе кредита. Все случаи рассматриваются индивидуально.
Можно ли получить кредит под залог доли без согласия других собственников?
У других собственников есть преимущественное право только на приобретения доли в квартире. На иные операции, связанные с распоряжением имуществом, их согласие не требуется.
Положительные и отрицательные стороны
Кредит под залог недвижимости или доли выгоден тем, что:
- Имеет более низкую годовую ставку по сравнению с потребительским кредитом. Ставки устанавливаются банками самостоятельно и могут варьироваться в зависимости от потенциальной ликвидности залоговой доли, материального положения заемщика, оформления страховки.
- Под залог недвижимости можно получить заем большего размера.
- По таким кредитам предоставляются более длительные сроки возврата — до нескольких десятков лет.
Недостатки кредита под залог недвижимости:
- Заложенная недвижимость обременяется, собственник лишается права свободного распоряжения ею.
- При неуплате кредита, недвижимость может быть конфискована по закону. Не имеет значения, является ли оно единственным жильем заемщика или нет.
